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今さら聞けない! 新時代の不動産投資「Airbnb」とは?

Airbnb
(写真=PIXTA)

 「民泊」の仲介サイトとして人気があるAirbnbは、世界190ヶ国以上で展開されており、最近では民泊関連のニュースなどで紹介されることも増えてきました。

 今回は、不動産投資の選択肢の一つになりつつあるAirbnbの可能性と、そこに潜むリスクについて考えてみましょう。

Airbnbは通常の不動産投資よりも経営リスクが小さい

 宿泊場所として物件を貸すというと、空き家を使ったサービスという印象を持っている方が多いかもしれません。しかしAirbnbでは部屋の空きスペースや建物の1室など、宿泊できるスペースがあれば基本的に登録できます。居住中の1部屋や区分マンションの1室からもAirbnbは開始でき、すぐにやめることもできます。現時点では、通常の不動産投資よりも経営リスクが小さいことが魅力の一つといえるでしょう。

 Airbnbを利用する人の多くは外国人観光客です。日本における外国人観光客は、2011年から2015年の4年間で622万人から1,974万人とおよそ3倍に増加しており、今後のAirbnbの需要増も見込めます。

Airbnbに有利な立地とは

 利用者の多くが外国人観光客のため、空港や観光地へのアクセスが便利な場所や、商業施設が充実している場所などがAirbnbに有利といわれています。

 通常の賃貸と違い、駅からの距離にこだわる必要はありません。そもそもセキュリティの観点から、Airbnbでは予約を行うまで正確な住所が表示されず、「駅から何分」が分かる機能もないのです。海外から長い距離を経て旅行に来ているゲストにとっては、駅から何分かかるということよりも、部屋のコンセプトや料金設定のほうが重要になります。

Airbnbの利益率について

 Airbnbの魅力の一つが、高い利益率です。需要の高い地域の場合、通常賃貸の2倍以上、多い場合は5倍ほどの収益を得られるケースもあるようです。

 実際にAirbnbに登録されている中で、料金設定がリーズナブルな東京・浅草の物件を確認してみました。

 「2名までで1泊6,000円(2名を超える場合は追加料金1,500円、清掃費別途)」という内容で、翌月の予約は半分ほど埋まっている状態でした。単純に1ヵ月ほとんど埋まったとして、6,000円 × 25日で計算すると、1ヵ月に15万円の収入になります。(実際にはAirbnbへの手数料が発生しますが、わかりやすくするためにここでは割愛します)

 広さは、広く見積もって25平方メートル程度のマンションの1部屋のようです。実際に検索した物件の設備や間取りから推測すると、月の家賃が8万円前後のお部屋という印象でした。浅草で25平方メートルのマンションを1室借りた場合、月の家賃は安くて6万円台、高くても11万円前後です。比較的リーズナブルな料金設定にして稼働率8割で運用した場合でも、1.3~2.5倍の収益が見込めるということです。

 既に物件を所有している方は、自分の物件の場所をAirbnbで検索し、同等の物件がどれくらいの賃料で登録されているのかを確認してみるのも面白いと思います。

法的リスクは?

 ここまで、不動産投資におけるAirbnbの魅力を取り上げましたが、重要な点として法的なリスクがあります。現在、Airbnbに登録されている多くの物件は違法です。

 宿泊料を受けて人を宿泊させる場合、「旅館業法」の許可を受ける必要があり、また許可を受けたとしても、「簡易宿泊所」として定められている複数の条項を満たさなければなりません。しかし、現在登録中の物件の多くが、その条項を満たしていません。過度な違法経営をしている業者が、実際に逮捕された事例もあります。

 現在では、旅館業法違反の罰則は「懲役6ヵ月以下、または罰金3万円以下」と軽いこともあり、違法な民泊業者は増え続けている状態です。

 特例として、東京オリンピックや外国人観光客の増加に伴い、国が「国家戦略特別区域」として指定した地域(東京都大田区、大阪市など)では、市や区が「民泊条例」を設定している場合があります。その条項を満たせば合法的に民泊として運営できます。

将来的な規制リスク

 外国人勧光客の急速な増加などを背景に民泊は拡大を続けています。今後、状況次第では正式にホテル業や旅館業を営んでいる団体からの圧力が強まる可能性はあるでしょう。また、海外民泊利用者(ゲスト)の迷惑行為やマナーの悪さが周辺住民から問題視されるケースも多く、独自の規制に向かう自治体も少なくありません。実際に海外ではそうした動きが見られ、例えばニューヨークでは、30日以内の滞在者向けに物件を掲載した者に対して、初回の違反だと最高1,000ドル、3回目には最高7,500ドルの罰金が科せられるように規制が強化されました。

 Airbnbは手軽に始められるうえ、高い利益率で運用できる可能性の高い、魅力的な投資の一つです。不動産投資としても、通常の賃貸運営と民泊のどちらも可能な地域であれば、人気がさらに高まることが予想されます。もちろん種々の問題やリスクもありますが、日本においては、民泊規制緩和の新法が検討されているなど「追い風」にあります。国としてこれらの問題とどう向き合うか、今後の動向が注目されます。

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