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買取会社に不動産を売却する際に気をつけるべき3つの点

不動産売却
(写真=PIXTA)

 不動産を購入する時は事前に情報収集をしっかりできるものの、売却となるとそこまでよく分かっていないという方も少なくないでしょう。不動産を売却する方法は、不動産会社と媒介契約を結び仲介で売却する方法と、物件の買取りを行っている不動産会社や買取専門会社に直接売却する「業者買取」の2つがあります。仲介での売却が一般的ですが、ここでは、後者の業者買取を利用する際には、どのような違いや注意点があるのかを解説してみます。

1. 買取会社に不動産を売却するメリット

● 急ぎで売却したい場合、現金化されるまでが早い

 買い替えや相続、居住用物件における急な転勤など、いつまでに売却を済ませたいのかはっきりした期日がある場合、仲介での売却の場合は期日までにうまく売却できるかどうか分かりません。

 一般的に、仲介業者に売却を依頼してから売れるまでの期間は平均3か月ほどといわれ、6か月以上かかることもあります。また、すぐに買主が見つかっても、買主が融資を利用する場合のローン審査期間、司法書士や関係各所との調整、決済日の日程調整などで、最短でも1か月前後はかかります。さらに売買契約締結後であっても、融資特約条項により買主の借入が金融機関から承認されなかった場合、契約が白紙解除されることさえあります。

 一方、業者買取の場合、諸条件にもよりますが早いケースですと数日から1週間程度でスピーディーに物件を現金化することができ、上記のようなリスクも避けられます。

● 人に知られずに売却できる

 仲介業者は、広告・チラシやいろいろな不動産情報サイトに物件情報を載せて買い手を探すため、その物件が売りに出ていることが一般公開されます。また、不動産会社の案内で色々な人が内覧に出入りしていると、近隣住民に売りに出していることが知られてしまいます。業者買取の買主は買取会社なので、買い手を探すための宣伝活動は一切ありません。また、何度も内覧の対応や日程調整の面倒もありません。誰にも知られることなく、売却を済ませることができます。

● 売主の瑕疵担保責任が免除される

 不動産を売却する際、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うことが定められています。瑕疵とは、「雨漏り」「構造躯体のシロアリ被害」「耐震強度の不足」など、売却時には発見できなかった隠れた欠陥のことです。もし売却後1年以内に瑕疵が新たに判明した場合は、買主は売主に対して、修復や損害賠償請求ができます。万が一、何か大きな瑕疵が見つかったら、修復に大きな金額がかかることもあるのです。買取会社に売却する場合は、こういった瑕疵担保責任は免除されます。売却が無事に済めば、それ以上の出費はありません。

● 仲介手数料がかからない

 業者買取の場合、売主は買主である不動産会社との直接取引になりますので、仲介手数料を払う必要がありません。ただし、売買契約の際に契約書に貼付する印紙代(売買価格による)、融資を受けて購入した物件であれば、抵当権抹消の登記費用、譲渡所得税などは負担する必要があります

● 売却が難しい物件も買ってもらえる

 個人が直接買取の場合、売り出し前に内覧に備えて掃除をしたり、クロスの破れや汚れ、壁の傷など目立つ箇所はある程度自前で修繕したりすることが必要です。しかし、買取会社は物件を素材として見ているので、そういった手間は不要です。補修を要する箇所や破損がある場合でも、買取会社は現状のまま査定をしてくれます。また、築年数が古いマンションや戸建、極端に狭い土地や広い土地など、仲介ではなかなか買い手が見つかりにくい物件でも買い取ってもらえることが多いです。ただし、あまりにも傷みがひどい場合は買い取りを拒否されることもあります。どんな物件でも、必ず買い取ってくれるわけではありませんので、その点はご注意ください。

2. 買取会社に不動産を売却するデメリット

● 買取価格が相場より安い

 上記のメリットをみると、業者買取を利用した方が得に思いますが、注意しておきたいのが物件の「買取価格」です。一般的に買取会社が提示する査定価格は、相場の6~7割で提示されることが多いようです。例えば、4000万円で売り出せる物件の買取価格は2400万円~2800万円程度で提示されます。売れるかどうかは実際に売り出してみないと分からないですが、その差額はかなり大きいですね。業者買取の最大のデメリットは買取価格の安さです。相場感覚を持たずに物件の買取りを依頼してしまうと、仲介を使えばもっと高く売却できたのに、安く買い叩かれてしまうこともあるのです。

● 買取会社は利益を乗せて売却する

 業者買取というビジネスは、買い取った物件にメンテナンスやリフォームを施し、利益を乗せた価格で再販することで成り立っています。そのため、リフォームをしても再販が難しいと思われる物件は買い取りません。当然のことですが、買取会社は再販する場合の物件の価格から、利益分とコスト(リフォームや補修の工事代金など)を差し引いた価格を査定金額として売主に提示しますので、仲介で販売するよりもかなり低い買取価格を提示してくるのです。なお、業者間でやりとりされる工事代金は、一般消費者が工事を行う時に比べると半額程度とされています。

3. 買取会社は最初に検討する

 業者買取を選ぶ時の3つ目のポイントは、不動産の売却を決めたら買取会社による買い取りを最初に検討しておくべきだということです。仲介で売却にかけても一向に売れる気配がない時の、最後の手段として買取会社に問い合わせるケースが多いようですが、売却に出してからも引き続きローンを負担しなければならないことや、売れない場合に追加で行うリフォーム費用などを考えると、すぐ買取会社に売った方が良いケースも中にはあります。買取会社は物件の素材しか見ません。買取会社での査定を後回しにすると、仲介にかけた時間やお金が無駄になってしまいます。

まとめ

 特別な事情がない限りは、仲介で売却したほうが、高く売れるでしょう。買取会社を利用するならば、売却理由やローンの有無、物件状況などで買取金額が変わってきますので、事前に整理しておくことが大切です。

 結局のところ、買取会社が提示した買取金額に納得できるかどうかで決まります。最近は、仲介でも、買取でも、価格査定だけなら無料の会社が多く、複数業者の一括無料査定や即時・即日で査定価格を提示してくれるサービスもあるようです。「仲介」と「買取」それぞれの場合で見積書を取り、査定金額の差を確かめてから売却方法を検討するのが一番良さそうです。

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