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マンションの売却について知っておきたい3つのこと

マンション投資
(写真=PIXTA)

 投資用マンションを売却すると、売却後に「税金」(短期譲渡や長期譲渡の問題)が発生します。売却するまで知らない人も意外に多く、「思っていたよりも利益が少なかった」とがっかりする事もあるようです。そこで今回は、売却前、または売却を検討するにあたって知っておきたいポイントを解説します。

ポイント1:売る時期は「自分の意思で決める」

 投資マンションの売却時期は、投資の最終的な損益を左右する重大なポイントとなるので、細心の注意を払う必要があります。しかしながら、昨今、都内のマンション物件をめぐり売却時期の判断を惑わすような状況が生じています。それは、一部の中古マンションの売買業者による「執拗な売買斡旋営業」です。

 リーマンショック以降、都内の投資用ワンルームマンションは飽和状態にあり、中古マンションの売買を専門に扱っている不動産会社は、昔に比べて慢性的な「在庫不足」に陥っています。そんな中、一部の中小不動産会社が当面の売り上げを確保するために、分譲マンションの登記簿を片っ端から取得して所有者の連絡先を割り出し執拗な電話営業をかけているのです。

 特に東京都23区で、駅から5分圏内の投資用マンションを所有している場合は要注意です。ひどい時は、1日に何社からも営業の電話がかかってくるそうです。そのマンションの「売り時」であればありがたい話ですが、電話営業をしてくる不動産会社は常に「今」売って欲しいわけで、あなたにとっては「ありがた迷惑」な話です。

 一番良くあるパターンは「長期的な景気の低迷を理由に、所有者の不安を煽って売却を仕向ける」というものです。しかし、もしもあなたがマンション投資で成功したいと考えるならば、電話営業をかけてくる不動産会社の言うことは、決して鵜呑みにしないでください。中には親身になって話を聞いてくれる不動産会社があるかもしれませんが、大半は自社の利益のためにあなたにマンションを売らせようとしているのです。

 なお、こうした勧誘電話は断ったにもかかわらず何度もかかってくる場合は、「宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号の二(相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することを禁止)」に違反する可能性があります。しつこい場合は、その会社を管轄する行政庁の窓口(不動産会社の場合は国交省や都道府県の行政)に連絡するか、電話をかけてきた担当者に「宅建業法違反として通報する」と警告をしましょう。

 参考までに、国交省が公開している「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」というWebサイトのURLをお知らせします。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000028.html

ポイント2:媒介契約の種類に注意

 マンションの売却を不動産会社に依頼する場合は、「媒介契約書」を交わします。媒介契約書には次の3種類があり、どの契約を不動産会社と締結するかによって募集の仕方が変わります。それぞれの内容と特徴を見てみましょう。

・一般媒介契約
 複数の不動産会社に対して同時に売買の募集を依頼することができます。その反面、不動産会社としては一般媒介契約では他の不動産会社に契約を取られる可能性が常にあるため、その他の媒介契約に比べ営業の力の入れ具合が弱くなる傾向にあります。不動産会社は売主に募集状況を報告する義務がありません。また、売主は自分自身で買主を見つけることができます。

・専任媒介契約
 この契約を交わした不動産会社以外で売買募集を行うことができません。通常、不動産会社にマンションの売却を依頼した場合は、ほとんどのケースでこの契約形態を希望されます。期間は最長3カ月。更新する場合は再度契約を結びなおす必要があります。一般媒介に比べて契約期間は売主自身が買主を見つける場合を除き、独占的に媒介ができるため不動産会社も営業活動も力を入れる傾向にあります。裏を返すと、一旦契約をしてしまうと契約期間中は他の不動産会社に依頼ができなくなるため、契約を交わす不動産会社が本当に信頼できるかどうかをよく見極めてから締結をする必要があります。

・専属専任媒介契約
 媒介契約の中で一番縛りがきつい契約形態です。専任媒介契約との違いは、売主の知り合いが買うというようなケース(自己発見取引)でも必ずその不動産会社を通さなければならないということです。この契約を交わすケースとしては、すでに依頼する段階でその不動産会社に買主の目星がついているような場合に用いられます。

 媒介契約は、売却物件、売却に充てられる期間、売却希望価格など売主の状況や希望に応じて選ぶべきで、どれがおすすめというものではありません。契約の内容をよく理解した上で、自分にあった契約形態を選択してください。

ポイント3:瑕疵担保責任の免責を忘れない

 瑕疵担保責任とは、売却したマンションの部屋に何らかの欠陥(雨漏りなど)が見つかった場合に、その物件の売主が取るべき責任のことをいいます。ですから普通に売買契約を締結した場合は、たとえその物件が売主の手を離れたとしても、一定の期間内にマンションの欠陥が発覚した場合は売主がその責任を取らなければならずマンション売却の際の大きなリスクとなります。

 ただしこの瑕疵担保責任は個人が売主の場合、別途、次のような内容を売買契約書に特約として記載することで「免責」することができます。

 ・マンションの引渡し後は、一切の修繕義務を負わないこと
 ・現状有姿による引渡しであること

 個人売主の不動産を売買することに慣れている不動産会社であれば、何も言わなくてもこの免責条項を契約書に盛り込んでくれていますが、まれに記載が漏れていて売主自身もこのリスクに気がついていないケースがありますので注意をしましょう。

まとめ

 これまで見てきたように、投資用マンションの売却には、
  ① 売り時かどうかは、業者の言葉に惑わされずに、自分で判断する。
  ② 売却の仲介を依頼する不動産会社との契約形態に留意する。
  ③ 売却契約には、瑕疵担保責任の免責条項を入れることを忘れない。
といった3つの点に注意してください。

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