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土地の売却について知っておきたい5つのこと

土地、売却
(写真=PIXTA)

 土地の売却には大きな金額が動きます。土地売却の予定がある方は、「こんなはずじゃなかった」という後悔やトラブルが生じることを避けるために売却までの流れやポイントを把握しておいた方がよいでしょう。

 今回は、土地の売却に際して土地の相場や権利関係、税金などの事前に知っておきたい5つのポイントについてお伝えします。

1.相場を確認する

 土地の売却にあたり、まず気になるのは「いくらで売れるのか」ということでしょう。土地の売却価格は、タイミングややり方次第で相場を下回ってしまうことも、高く売れるという可能性もあります。まずは、以下の方法で売却する物件の適正価格を把握しましょう。

公的な情報元を確認する

 土地については、公的な機関が価格情報を公表しています。ただ、これらの価格情報は実際の取引価格よりも低く設定されていることが多く、希望の売却価格の下限を設定する際の参考にするとよいでしょう。主に下記の地価公示(国土交通省)、基準地価(都道府県)、路線価(国税庁)3つ情報を確認するようにしましょう。

 ・地価公示(土地総合情報ライブラリー)
 ・都道府県地価調査(土地総合情報ライブラリー)
 ・路線価(国税庁)

周辺物件の坪単価を確認する

 不動産の物件情報が掲載されているWebサイトなどで売却したい土地の住所を入力し、近隣の物件の坪単価を確認します。坪単価は価格÷坪数、坪数は平方メートル×0.3025で算出することができます。ただし、実際には土地の広さや形状、接道状況などによって坪単価は変動するので、参考数値程度に考えておきましょう。

不動産業者に確認する

 土地は土地の広さや形状、接道状況や権利関係によって価格が変わります。一通りの知識を得ておくに越したことはありませんが、最後はプロである不動産業者に査定を依頼するのがよいでしょう。査定はできれば複数の業者に依頼をしてその平均値を取るなり、また査定内容で一番説得力があると感じた査定価格を基準にするとよいでしょう。

 以下では、売却時の価格に影響するポイントを説明していきます。

2.土地の内容を確認する

 土地の価格は、広さや形状、接道状況によって変わります。

土地の広さ

 土地の広さは、用途地域、建ぺい率などで地域ごとに区画として販売しやすい標準的な広さがあり、その広さよりも広い場合には坪単価が安くなる傾向があります。例えば、30坪~40坪程度が標準のエリアで、5060坪といった少し広い土地を販売する場合、総額として高くなってしまうため、需要が薄くなり売主は価格を安くすることで対応することになるのです。これは、60坪程度が標準のエリアで、90坪程度の土地を販売するような場合も同様です。標準の広さよりも2倍程度の広さがある場合には、2区画に分筆して売り出すという方法もあります。

土地の形状

 同じ広さでも、変形地や土地の一部を私道として利用している土地の場合は、坪単価が安くなる傾向があります。また崖が含まれている土地や、隣地との間に段差がある土地も同様に価格が安くなる傾向にあります。

土地の道路への接道状況

 同じエリアでも、面している道路の交通量や、接道している道路が公道なのか私道なのか、持分道路なのか、道路幅や方角によって土地の価格に影響があります。

3.土地の権利関係の確認

 土地の権利関係についても、売却前に確認しておきましょう。

土地の所有者について

 例えば相続で取得した土地を売却するような場合、名義変更の手続きが完了していないと不動産を売却することができません。また、土地を取得した時の住所と現在の住所が違う場合は、住所変更の手続きをしてからでないと売却ができません。

土地の抵当権について

 抵当権とは、その土地を担保に入れる時に設定する権利のことですが、登記事項証明書を取得することで確認することができます。抵当権が設定されたままだと土地を売却することができません。抵当権のもとになるローンの返済が終わっていても、抵当権抹消手続きをしない限り抵当権は設定されたままとなっていますので、注意が必要です。

境界について

 土地の売却時には、現地で境界を確認する必要があります。隣地が利用されていればよいですが、長年使われていないような土地の場合、関係者を探すのに苦労するケースもあります。売却を検討するにあたり、土地の境界標(境界ポイント)がどこにあるのか、目星をつけておくとよいでしょう。

 

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