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売却時に知っておきたい「任意売却」と「競売」の特徴

任意売却と販売の違い
(写真=PIXTA)

 人生、何が起こるか分からないもの。思わぬトラブルというのは付き物です。住宅ローンなどの返済が難しくなり、不動産を手放さなくてはならない状況というのも、その1つでしょう。

 不動産の売却を余儀なくされた場合は、通常の場合は競売にかけられることになりますが、任意売却という方法もあります。競売と任意売却、それぞれの特徴やメリット、デメリットについてまとめてみました。

住宅ローンの滞納が続くと……

 まず、ローンの滞納から、競売や任意売却に至る流れを知っておきましょう。住宅ローンを2ヶ月続けて滞納すると、債権者である金融機関などから「代位弁済手続き開始の予告」という通知が債務者に届きます。

 そこからさらに3ヶ月滞納してしまうと、「代位弁済手続き開始」という通知が届きます。これが、「不動産を差し押さえて競売に出しますよ」という最終の警告通知です。一般的に滞納開始から6ヶ月ほどでこの状態に至ります。

 しかし、金融機関などの債権者が不動産を差し押さえ、裁判所に競売の申し立てを行う前に、債権者と相談し同意を得られれば、「任意売却」の形で売却することができます。任意売却の最大のメリットは、競売よりも高い価格で不動産を売却できる可能性が高く、それをローン返済などに充てることができる点です。

任意売却のメリット・デメリットとは

 任意売却には「競売よりも、相場に近い高価格で売却できる」、「債務者自身の意志で売却をできる」、「近所の住民などに事情を知られる可能性が少ない」、「一方的に立ち退きを迫られることがなく、引越し時期など新生活の計画が立てやすい」などのメリットが挙げられます。

 一方、「債権者との交渉、買い取り希望者との面談、任意売却依頼先の検討など手間がかかる」、「価格の折り合いがつかず、債権者の同意を得られない場合がある」、「連帯保証人の同意が必要」などのデメリットが挙げられます。

 前述したように、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高い点が任意売却の最大のメリットです。逆に、最大のデメリットは競売に比べると全体に手間がかかるという点です。

 しかし、そうしたデメリットを差し引いても、負債を大きく減らせる可能性が高いことから、メリットの方が大きいと言えるでしょう。また債権者にとっても、債務の回収がスムーズになる可能性が高いため、任意売却を勧めることも多いようです。

任意売却なら、そのまま住み続けられる場合も

 任意売却は競売と違って、購入希望者と直接交渉することが可能です。そのため、上手く行けばそのままその物件に住み続けられる場合があります。例えば親族や投資家などに物件を買ってもらい、そこを賃貸で借りる形で住み続けるなどの方法をとることも可能です。

 競売の場合は、債務者の意志で購入者を決めることができないため、こうした方法は難しくなります。また、賃貸で住み続けることはできなくても、購入者と相談ができるため、引越し時期などの希望が通りやすく、新生活に移行しやすい点もメリットです。

自己破産について

 不動産の売却後に、まだ債務が残ってしまった場合についてもみておきましょう。競売の場合は、債務が残ると一括返済しか選択できないため、自己破産を選ばざるを得ないケースが多いようです。

 一方、任意売却の場合は、売却後に債務が残ってしまっても、無理のない範囲での分割返済を債権者と協議できます。交渉によって変わってきますが、月5,000円から月30,000円の分割返済が一般的なようです。自己破産をしたくないという方にも、任意売却の方がお勧めと言えるでしょう。

まとめ

 任意売却は、競売に比べ手間や時間がかかりますが、債権者や連帯保証人の同意さえ得られれば、高い価格で売却できる可能性があります。自分自身が交渉の場に立つことができ、叶えられる希望の範囲が広がることも大きな特徴です。

 住宅ローンの滞納などで不動産の売却を検討されている方は、ぜひこちらの記事も参考にしていただけると幸いです。

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