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投資用マンション購入、10年後の売却を考えたら、今どこのエリアが「買い」なのか

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(写真=PIXTA)

不動産投資で収益を得る手段には、賃貸によるインカムゲイン(家賃収入)と、売却によるキャピタルゲイン(売却益)があります。

投資用物件の購入でインカムゲインを重視するならば、利回りが良く一人暮らしやカップルの需要が常にあるような、人口の流動性が高いエリアを考えるとよいでしょう。

現在の日本は、人口が減少しています。一部の都心以外では、確実に賃貸需要が見込めるエリアが少なくなってきています。また、キャピタルゲイン狙いの場合も同じです。地価が上昇傾向にあるのは、人口が増えているか、経済の中心地近くなどのエリアです。では、具体的にどのエリアが狙い目なのでしょうか。

需要がなくならない東京23区都心部

東京23区内でも特に中央区や港区、新宿区といった中心エリアは、地価の急激な下落や賃貸需要の減少リスクは低いと考えられます。かつて地価が急上昇し、それ以上に急落するというバブル崩壊が起こりました。ここ数年、リーマン・ショック後の地価下落を除けば、常に地価は右肩上がりです。一時的な下落があったとしても、その値下がりが現在は購入意欲を促進するので、「借りられない」「売れない」といったことは起きないのではないかと考えられています。

また東京の地価は海外主要国の首都の地価と比較した時に、相対的に割安であると言われています。海外から観光やビジネスで日本を訪れる人は急増しています。海外からの投資マネーは、今後も東京を優良な投資対象としてみていくでしょう。

特に今後はITやVR技術が進歩して海外にいながら日本の投資物件の詳細が見られるようになり、全世界から東京の不動産は投資対象になっていくと予想されています。こうしたことから、東京都の中心エリアの不動産は、資産価値が落ちにくく10年後でも安心して売却できると推測できます。

リニア中央新幹線開通で、製造業の中心地でもある名古屋

東京に次ぐ日本経済の中心地と言えば、これまでは大阪でした。東京同様に海外からのインバウンド効果などもあってこれまで堅調に推移してきましたが、企業の中には大阪支社を閉鎖するところも散見されるなど不動産に対する需要が弱まってきた印象があります。その一方で今勢いがあるのが、第3位の経済圏と言われる中京エリアと、その中心地の名古屋です。

名古屋のある愛知県には日本を代表する企業であるトヨタが本社を構えており、自動車産業の中心地です。輸出が好調で、製造業が強い名古屋が今その存在感をどんどん高めています。

中でも名古屋の景況を後押ししているのが、リニア中央新幹線です。品川と名古屋を最速でわずか40分でつなぐこの新しい新幹線の誕生は、現状の「東京一極集中」に大きな変化をもたらしそうです。実際、リニアを材料に名古屋の中心地の地価は上昇しています。2027年の開通まで期待の高まりとともに、地価は上昇し続けるかもしれません。

迷った場合は土地勘があるエリアの物件を買う

基本的な方針としては、人口増加エリア、新たな路線の開通などで付加価値が高まるエリア、外国人が増えているエリアの物件に注目すべきでしょう。しかし、そのようなエリアの物件は価格が上昇し、購入が難しくなったり、利回りが悪化したりする可能性があります。

そうしたことから、もし購入を迷ったら自分の住まいの近くや親族がいるエリアなど、土地勘のあるエリアで探すとよいでしょう。周囲がどんな様子かわかっていると、物件のアピールもしやすくなります。

また不動産投資では、需要を「掘り起こす」ことも重要です。その地域に合った不動産を探す、見つける、作るという創意工夫です。開成町はまさにその例です。ですので、東京23区や名古屋以外のエリアでも十分に勝算はあります。そのためには他人が知らない情報が必要です。その点で考えると、土地勘のある場所での不動産投資は、成功率が高くなるといえるのではないでしょうか。

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