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現代の錬金術? 富裕層にローンを組んで不動産投資を勧める3つの理由

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(写真=PIXTA)

日本国内で「富裕層」と呼ばれる人たちは増加しているようです。増加が著しい理由は、保有する金融資産に占める株式や投信の比率が高く、安倍政権下の経済政策による株価上昇がもたらした影響が大きかったと分析しています。

そこで今回は、その富裕層の一部が、株式や投信に加えて実践している「ローンを組んで不動産投資」と、これを勧める3つの理由に注目します。

富裕層の資産運用、国内不動産投資は25%

ナショナルオーストラリア銀行が2014年に年収2,000万円以上の日本の富裕層508人(40~60代)を対象に調査を行ったところ、富裕層のうち資産運用をしている割合は約7割だったそうです。最も多い資産運用先は国内株式で77%、国内不動産投資は25%でした。

4人に1人の不動産投資を多いと見るか少ないと見るかはさておき、日本の富裕層が外国株式や海外投信よりも、国内不動産投資を選択していることは、なかなか興味深い結果です。

一般的に「不動産投資」のメリットには下記が挙げられます。

・安定した不労所得を得られる
・場合によっては売却益もある
・生命保険の代わりになる
・事業へ積極的に関与できる
・少ない自己資金で始められる

富裕層に不動産投資をすすめるのは、一般的なメリットと共通する「少ない自己資金で始められる」ことと、富裕層であるが故のことからなのです。では、富裕層だからこそおすすめすることにはどのような理由があるのでしょうか。

1. 富裕層だからこそ、少ない自己資金で不動産投資

不動産投資は、自己資金が少なくても、投資する不動産と、そこから得られる収益を担保に、お金を借りることが可能です。投資のためにローンが組める唯一の投資手法でしょう。

富裕層だからといってたくさんのキャッシュを手元に保有しているわけではありません。保有する金融資産において株式や投信の比率が高いこともあります。多額の株式を保有する富裕層も、地主をはじめとする土地持ち富裕層も、株や不動産を売却しないとキャッシュは用意できないのです。しかし、これらの資産を売却することなくキャッシュを生み出す方法がひとつあります。それはローンを組んで行う不動産投資なのです。

2. 富裕層の高い与信で、低金利の融資による不動産投資

「与信」とは取引相手に対して与える金銭的な信用です。「返済能力(Capacity)」「返済資質(Character)」「返済担保(Capital)」という3つの評価(頭文字から「3C」とも呼ばれる)によって、融資枠は決められます。

不動産投資については、高額で長期的な返済となるため、「担保」が最重要視されます。それと同時に「能力」や「資質」についても与信判断の重要材料となります。

富裕層の多くはこの「3C」を備えています。そして、富裕層であればあるほど与信が高く、与信の高い相手への融資はリスクが低いために、良い条件で融資を受けやすいのです。

3. 富裕層の税金対策、今年の減価償却と相続への備え

富裕層は、一般の人よりも「税金対策」の影響を大きく受けます。そして、不動産投資は、毎年計上する「減価償却」と、相続における「固定資産の評価減」の2つを利用して節税が可能です。富裕層にとっては、この節税効果の高さも大きな魅力です。

減価償却は、建物購入代金を残存耐用年数で経費化するものです。中古不動産を購入した場合は、1年当たりの減価償却額は大きくなります。例えば、築22年を経過した木造アパートの償却期間は4年です。建物4,000万円の物件は、年間1,000万円を減価償却費の経費を計上できます。5年目以降の戦略は必要ですが、キャッシュを持ち出すことなく、税金を減らせる可能性があります。

相続税の計算に購入価格は関係しません。所在地の路線価から算出する路線価格が用いられます。この路線価から導き出される評価額を減らす方法のひとつに、「貸家建付地による評価減」があります。わかりやすくいうと、他人に貸すと評価が下がることを利用するのです。

また、「売買価格1億円に対して路線価格5,000万円」のように売買価格と路線価に乖離が生じている土地を購入すると、資産の圧縮が可能です。

「お金に仕事をしてもらう」状態に

上述の3つの理由から、ローンを組んで不動産投資をした富裕層が、より富裕層になるという循環が生じています。ひとつの成功が、さらなる借金での物件購入を容易にします。まさに「現代の錬金術」といえるかもしれません。

もちろん、富裕層といえども、投資にリスクはつきものです。すべての富裕層が「お金に仕事をしてもらう」状況ではありません。しかしながら、現政権が目指す物価上昇によってインフレに転じた時には、定期預金や債券などは目減りするだけです。つまり、お金がマイナスの仕事をしてしまうわけです。その資産の大きさに見合う運用をどのように行うのか、「お金がお金を生み出す」ようにできるのか、富裕層は今、その手腕が試されています。

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