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賃貸併用住宅の魅力 低金利で行う低リスク不動産投資

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(写真=PIXTA)

一口に不動産投資といっても、区分マンション、戸建て賃貸、アパート・マンション一棟など、対象となる不動産はさまざまです。その中から今回は、「賃貸併用住宅」について考えてみます。

賃貸併用住宅による不動産投資とは

賃貸併用住宅とは、自分が住む居住用スペースと、賃貸用スペースが共存している建物のことです。オーナーは自らが居住しながら、同じ建物で賃料収入を得ることが可能です。

賃貸併用住宅は、相続した土地や、場所にこだわって購入した土地を保有し、同時に大きな建物を建てられるという方には特におすすめです。

例えば、建ぺい率60%、容積率240%の土地100平方メートルを所有している場合、2階建ての居住用建物(120平方メートル)を建築するだけでは、土地を十分に有効活用しているとはいえません。高さ制限にもよりますが、1階当たり60平方メートルの4階建て(240平方メートル)の建物を建てることができます。

これを4階建ての賃貸併用住宅にして、半分(120平方メートル)を住居用スペースに、残り半分を賃貸用スペースとして貸し出すと、建築費用を坪単価80万円とした場合、自宅の建築費に約3,000万円の追加で支払うことになりますが、120平方メートル分の賃貸物件を取得、経営できるようになるわけです。

ただし、賃貸併用住宅を建てる目的で土地を探す場合には、面積の広い土地や容積率の大きい土地は、同じ立地条件でも地価は高くなるので注意してください。

賃貸併用住宅のメリットとは

1. 低金利融資が受けられる

賃貸併用住宅の一番のメリットは、購入にあたり住宅ローンが受けられることでしょう。投資マンションや賃貸用アパート購入の場合、住宅ローンは利用できず、投資用ローンを組むことになります。

日銀のマイナス金利政策のおかげで、最近、住宅ローンの金利が下がっています。投資用ローンの金利は1%台後半~4%程度の金融機関が多いなか、住宅ローンは年0.5%を下回る金融機関も出ています。この金利差がどれほどのものか、ローン返済にかかる総支払額のシミュレーションを見れば明らかです。

・6,000万円を金利4.0%の投資ローンで30年借りる場合:総支払額10,312万円
・6,000万円を金利2.0%の投資ローンで30年借りる場合:総支払額7,983万円
・6,000万円を金利0.5%の住宅ローンで30年借りる場合:総支払額6,462万円

ただし、住宅ローンを利用するためには、建物の2分の1以上をオーナーの居住用スペースとして利用することが条件になっている金融機関が多いため注意が必要です。

2. ライフスタイルの変化に対応できる

賃貸併用住宅では、子供が大きくなって手狭になった時や、成人して家から出た時などに、居住用スペースと賃貸用スペースの割合を変えることが可能です。

通常、家が手狭になった場合などは買い替えを検討します。しかし、その場合も、売却や購入、ローンの借り換えなどに多くの費用が掛かります。これが賃貸併用住宅だと、簡易なリノベーションで居住用スペースを拡張したり、賃貸用スペースを物置として転用したりすることも可能です。

逆に居住用スペースに余裕ができた場合は、賃貸用スペースを多く取ることが可能です。

賃貸併用住宅の注意点

●売却に時間が掛かる

賃貸併用住宅は、不動産投資に興味のない方にとっては、不必要に高価な住宅です。

また、賃貸用スペースのみを求める投資家にとっては、居住用スペースを賃貸に出した場合の利回りが低くなることが多く、魅力的には映らないでしょう。中古の賃貸併用住宅は需要が少なく、売却に時間がかかる可能性が高いという点も注意が必要です。

●転勤の可能性が高いとメリットが小さい

前述の通り、居住用スペースは面積に対する賃料が低い傾向にありますし、売却が難しいため、転勤先で新たに住宅を購入することも難しいです。そのため、転勤の可能性が高い方には、賃貸併用住宅のメリットは小さいといえるでしょう。

●家族の理解が必要

賃貸併用住宅は、居住用スペースと賃貸用スペースが同じ建物内にあります。入居者と顔を合わせる機会も多く、設備の不具合があった場合、入居者が大家さんに直接問い合わせてくる可能性も高いと思われます。

裏を返せば、入居者に対して行き届いたサービスを提供できるということにもなりますが、少なくとも家族の理解は必要になるでしょう。

賃貸併用住宅は、土地を有効活用する目的の場合、最もリスクの低い不動産投資といえます。もちろん、不動産投資であることに変わりは無いので、賃貸需要が旺盛であることや経営者としての自覚を持って取り組まなければならない点は、区分マンションや通常のアパート経営と変わりません。

メリットと注意点についてよく考えた上で、賃貸併用住宅を不動産投資のひとつの選択肢にしてもいいかもしれません。

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